令和8年税制改正で相続税が増税へ！不動産オーナー必見の新ルールと対策をやさしく解説
みなさん、こんにちは。相続税のニュースが今、大変話題になっていますね。令和8年度（2026年度）の税制改正大綱が昨年12月19日に公表され、相続税や贈与税に関する大きな変更が決まりました。特に、不動産を使った節税対策が厳しくなる点が注目されています。この改正は、令和9年（2027年）1月1日以後の相続・贈与から適用されますよ。今日は、このニュースを基に、わかりやすく優しい言葉で詳しくお伝えします。不動産オーナーさんや資産家の方は、ぜひ最後まで読んでくださいね。
改正の背景：なぜ相続税が増税されるの？
相続税は、亡くなった方の財産を相続した人が払う税金です。みんなが公平に負担できるようにするため、税制は時々見直されます。今回の改正の大きな目的は、「本来の財産価値に近い金額で相続税を計算する」ことです。これまで、不動産の相続税評価額が市場価格よりずっと低く評価されることがありました。例えば、アパートやマンションなどの貸付用不動産を買うと、評価額が市場価格の80％くらいで計算できて節税になっていました。でも、これを悪用した過度な節税を防ぐために、ルールが変わります。
大綱は令和7年12月19日に発表され、12月26日に閣議決定されました。これにより、来年度の税法が変わるんです。富裕層向けの所得税強化も入っていますが、今日は相続税を中心に説明しますね。安心してください、難しい言葉はできるだけ避けて、例を交えながらお話しします。
最大の変更点①：貸付用不動産の評価方法が時価に！
一番の注目ポイントは、相続や贈与の直前5年以内に買った貸付用不動産の評価が変わることです。貸付用不動産とは、アパートやマンションを人に貸して家賃をもらうものです。これまで、相続税では「取得価額の80％」で評価していましたが、今後は時価評価になります。時価とは、市場で今売ったらいくらになるかの価格です。
なぜ5年以内なのかというと、直前に買うと節税目的が明らかだからです。例えば、相続の数ヶ月前に高額のマンションを買うと、評価額が低くなって税金が安くなっていました。でも、これで税金が少なすぎるのは不公平ですよね。この改正で、そうした「封じ込め」が行われます。
- 対象：相続・贈与の直前5年以内に取得した貸付用不動産
- 変更前：取得価額×80％（地価変動考慮）
- 変更後：事業者の提示価格や定期報告書の価格など時価ベース
- 適用時期：令和9年1月1日以後の相続・贈与
注意点として、現在すでに持っている不動産も、令和4年（2022年）以降に買ったものは新ルールの対象になる可能性があります。つまり、令和9年の相続では、2022年以降の購入分に気をつけてくださいね。すでに保有している古い不動産（5年以上前）は、従来通りです。
最大の変更点②：不動産小口化商品も時価評価に
次に、不動産小口化商品も変わります。これは、不動産を小分けにして投資する商品です。これまで評価額を低く抑えられましたが、原則時価評価に変更されます。実物不動産と同じく、評価額圧縮のメリットがほぼなくなります。今後、この商品を使った相続税対策の需要は減るでしょう。
改正の狙いは、市場価格と評価額の大きな差をなくすこと。こうして、みんなが本来の価値で税金を払う公平性を高めます。
富裕層への所得税強化：基準が変わります
相続税以外に、富裕層の所得税も強化されます。基準所得金額が3.3億円超の部分に追加税がかかりますが、改正で基準が1.65億円に半減、税率が22.5％から30％にアップします。
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 基準所得金額の特別控除額 | 3.3億円 | 1.65億円（半減） |
| 追加税率 | 22.5％ | 30％（引き上げ） |
基準所得金額は、総所得と分離課税所得の合計（申告不要の株式配当も含む）です。令和9年分から適用されます。これで、高所得者の負担が適正化されます。
その他の改正：事業承継税制の延長など
良いニュースもあります。個人の事業用資産の納税猶予制度の提出期限が令和8年3月31日から2年6ヶ月延長。非上場株式の特例も1年6ヶ月延長。医業継続の猶予も3年延長。これらは事業主さんに朗報です。
教育資金の一括贈与の非課税措置は終了しますが、詳細は今後の法改正待ちです。
セミナー情報：今すぐ対策を！
この改正に対応するため、「【令和8年税制改正対応】相続税増税に対応するための相続税対策『贈与８手法』セミナー」が4月22日から開催されます[ニュース内容1]。贈与を使った8つの手法を学べますよ。
また、「【不動産オーナー＆資産家必見！】相続直前の不動産購入はもう節税にならない!?税制改正大綱が突きつけた『貸付用不動産』活用封じ込めの狙い、対策はある？」というセミナーも[ニュース内容2]。対策を聞くチャンスです。
さらに、「節税対策の『マンション購入』が招く悲劇…購入後『絶対NG』の行動」という注意喚起も[ニュース内容3]。購入後、直ぐに売ったりせず、5年保有を心がけましょう。
今後の注意点と対策のヒント
改正は令和9年以降ですが、駆け込み贈与が増えるかも。ただ、数千万～億単位の贈与は否認リスクがあるので注意です。対策として：
- 早めの生前贈与を検討（暦年課税など）
- すでに保有不動産の確認（2022年以降購入分）
- 事業承継計画の提出期限を守る
- 専門家セミナーに参加
不動産購入は5年以上前が理想ですが、改正前（令和8年末まで）は現行ルールです。ただ、相続直前は避けましょう。
相続税は基礎控除（3割減など）があるので、全員にかかるわけではありません。ご自身の状況に合った対策を、税理士さんに相談してくださいね。この改正で、より公平な税制になります。みなさんの資産を守るお手伝いができれば幸いです。
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